Kopen in Spanje

Een hele zorg minder!

U overweegt een huis in Spanje te kopen. Het is zonder meer verstandig hierbij een vakman in te schakelen met meer dan 20 jaar ‘Spanje ervaring’ en een NVM achtergrond. Bij Benicasa bent u dan aan het juiste adres om te profiteren van onze ruime ervaring en kennis als Spanje specialist. Met betrouwbaar advies van Benicasa heeft u direct een hele zorg minder! We leggen u graag uit wat er allemaal komt kijken bij de aankoop van een huis en welke meerwaarde Benicasa u hierbij kan bieden.

Op zoek naar een huis in Spanje
U start met het zoeken naar uw droomhuis op onze website. Heeft u daar niet gevonden wat u zoekt? Geen enkel probleem. In veel gevallen kunnen wij u een of meerdere woningen aanbieden die door met ons samenwerkende makelaarskantoren worden aangeboden. U hoeft dus niet te gaan ‘shoppen’. Dit doen wij graag voor u zonder dat u dit iets kost!

Bezichtiging van uw droomhuis
Als u een of meerdere woningen heeft gevonden die voldoen aan uw woonwensen, is het tijd voor een vrijblijvende bezichtiging. Bij zo’n bezichtiging, die wij samen met u uitvoeren, heeft u de mogelijkheid om alle facetten die voor u van belang zijn te beoordelen. Zijn de slaapkamers ruim voldoende, zijn er zichtbare gebreken, wat is uw waarde-indicatie, hoe zit het met de woonomgeving, etc. Raakt u op grond van de bezichtiging serieus geïnteresseerd in een woning, dan is het voor ons geen enkele moeite om de woning nogmaals samen met u te bezichtigen. U zult zien dat een woning er de tweede keer ineens heel anders uitziet.

Kosten Koper
Net als in Nederland koop je in Spanje ook ‘Kosten Koper’. Het percentage bijkomende kosten ligt tussen 12% tot 14 % van de aankoopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit overdrachtsbelasting bij bestaande bouw (8% tot 10%) of BTW in geval van nieuwbouw (10%). De registratiekosten in het ‘Registro de la Propiedad’, het Spaanse equivalent voor het ‘Kadaster’ in Nederland, bedragen ongeveer 0,3% tot 0,7% van de aankoopsom. De notariskosten liggen tussen 0,6% en 1%. Dit houdt verband met de waarde van de woning. In geval van nieuwbouw dien je rekening te houden met 1% zegelrecht (administratieve belastingen). Daarbij dien je tot 1,5% van de aankoopprijs te budgetteren met betrekking tot de advocaatkosten. Anders dan in de ‘Lage Landen’ is het in Spanje gebruikelijk dat de koper zich laat bijstaan door een daartoe kundige advocaat, die alle documenten controleert en de koper bijstaat tijdens het passeren van de woning bij de notaris in Spanje. Het is dan goed te weten dat Benicasa standaard een onafhankelijke advocaat inschakelt die de koper tijdens het hele koopproces zal begeleiden, waardoor je zeker weet dat een en ander betrouwbaar en soepel zal verlopen. De kosten hiervan bedragen 1% van de aankoopprijs. Indien je de woning (deels) met een hypotheek financiert, ben je ook hiervoor kosten verschuldigd aan de bank, de notaris en het kadaster, daar er een separate hypotheekakte passeert bij de notaris en de hypotheek in het kadaster dient te worden vermeld. De openingskosten van de hypotheek bedragen doorgaans 1% van het hypotheekbedrag; de notaris- en registratiekosten en de opmaak van de juridische documenten tezamen ongeveer 2,5% van het hypotheekbedrag. Wellicht komt bovenstaande nog te onduidelijk op je over. Er kan door ons echter op individuele basis een goede inschatting gegeven worden van de totale kosten wanneer de locatie van de woning, de waarde van de woning en een eventueel hypotheekbedrag bekend zijn.

De onderhandelingen
En dan wordt het spannend en volgt de onderhandeling met de verkopende partij. Uiteraard staat ons kantoor u volledig bij deze onderhandelingen bij en zullen wij u, daar waar nodig adviseren over het al dan niet doen van een bod en onder welke condities u dit kunt doen. Bent u het met de verkoper eens geworden, dan is het verstandig om de met de verkoper gemaakte afspraken zo snel mogelijk op papier vast te leggen. Onze huisadvocaat stelt daarom direct een koopcontract op met alle gemaakte afspraken of wij zorgen voor een grondige controle van het contract als dat door de verkopende partij of diens makelaar wordt opgemaakt. In Spanje gaat u bij aankoop altijd een voorlopige koopovereenkomst aan, waarin een periode wordt genoemd waarin u een vooraf bepaald deel van de koopprijs dient te voldoen (meestal 10%) en waarin een periode wordt genoemd waarin de koopakte bij de notaris dient te passeren.

Betaling van ‘Un signal’
Bij het aangaan van een voorlopige koopovereenkomst, dient u er rekening mee te houden dat het in Spanje gebruikelijk is dat u een bedrag (un signal) te betalen, dat minimaal € 3.000,- bedraagt bij een gemiddelde koopprijs, maar hoger uit kan vallen als de koopprijs hoger is dan gemiddeld. Dit om aan te tonen dat u serieus bent. Het valt te begrijpen dat een verkopende partij wel erg veel vertrouwen moet hebben in ‘die buitenlander’ als hij de woning van de markt haalt (en andere kopers nee moet verkopen) met uitsluitend een overeenkomst in handen die, als de buitenlandse koper niets meer van zich laat horen, niets meer waard is.

Zaken die u moet regelen
Het eerste wat u nodig hebt om in Spanje een huis te kunnen kopen, is een NIE nummer. Want zonder NIE kunt u in Spanje geen huis op uw naam hebben. Een NIE (Número de Identidad de Extranjero) is een identificatienummer en wil niet meteen zeggen dat u ook in Spanje moet gaan wonen of belastingplichtig bent. De aanvraag kan enige tijd in beslag nemen (soms zelfs meer dan een maand), dus het is zaak dit tijdig te regelen. In Nederland kan dit via een versnelde procedure via het Spaans consulaat in Amsterdam. In Spanje vraagt u het NIE aan bij de Nationale Politie. U heeft uiteraard geen NIE nodig om een woning te reserveren. Voor de aanschaf van een woning moet u een rekening openen bij een Spaanse bank. Dit is vaak binnen een dag geregeld. Grote betalingen mogen in Spanje namelijk uitsluitend via een bankoverschrijving of per bankcheque van een Spaanse bank betaald worden. Heeft u voor de koop van de woning een financiering nodig, dan introduceren wij u graag bij één van de met ons samenwerkende banken in Spanje, ter verkrijging van een deugdelijke hypotheek.

Betrouwbaar kopen
In Spanje is het gebruikelijk dat de persoon die een woning koopt de legale status van de woning, de identiteit van de verkopers, de huwelijkse staat van de verkopers, het recht van verkoop en of het object vrij is van schulden en lasten onderzoekt. Wij vinden dit een taak van de verkopend makelaar en laten dergelijke zaken altijd door onze huisadvocaat onderzoeken voordat wij een woning in verkoop nemen. Verder controleren wij aan de hand van het eigendomsbewijs en de kadastrale gegevens of de legaliteit van het object en bijgebouwen en of het aantal vierkante meters overeenkomt met wat er daadwerkelijk in de ‘escritura’ staat.

De officiële overdracht
De officiële overdracht van de woning vindt ook in Spanje plaats bij de notaris, die zorgt voor de inschrijving van de koopakte in de kadastrale registers. Men noemt dit: het passeren van de akte. Normaal gesproken wordt de woning tegelijkertijd opgeleverd (de sleutels worden overhandigd). Uiteraard zijn wij bij de notaris aanwezig om u van dienst te zijn bij de vertaling van de documenten en als tolk tussen u en de notaris, mocht u vragen of opmerkingen hebben. Voor het passeren van de akte, vragen wij bij de desbetreffende notaris de akte op ter controle van gemaakte afspraken.

Enkele terugkerende kosten voor woningbezitters
Onroerend Zaak Belasting (Impuesto sobre bienes inmeubles): De eigenaar van het onroerend goed in Spanje betaalt tussen de 0,3% en 0,6% onroerend goed belasting. De percentages zijn per gemeente verschillend.
Het Spaanse huurwaardeforfait: Indien u als niet-resident de woning niet officieel verhuurt, bent u in Spanje toch belastingplichtig voor de inkomstenbelasting. De belasting wordt geheven over een toegerekend of forfaitair inkomen van 1,1% van de kadastrale waarde van de woning (en 2% als deze waarde niet is herzien sinds 1994). Het toegerekende inkomen wordt tegen het niet-residententarief van 19% belast (19,5% voor 2015). Voor residenten van buiten de Europese Unie bedraagt het tarief 24%.
Patrimonio: Jaarlijkse belasting met een progressief tarief van 0,2% tot 0,5%.
Servicekosten: Dit is van toepassing indien u een appartement of een huis koopt in een urbanisatie. Voor het bijhouden en onderhouden van de gemeenschappelijke onderdelen van de urbanisatie dient u een maandelijkse bijdrage te betalen. De hoogte van de servicekosten loopt uiteen van € 50,- tot ongeveer € 500,- per maand in zeer luxe residenties en/of gebieden en is afhankelijk van de verleende diensten en voorzieningen. Gemiddeld bedraagt het bedrag rond de € 100,- per maand. De servicekosten worden berekend door de totale algemene kosten voor onderhoud, tuinaanleg, schilderen, etc. te delen door het aantal woningen. Het aantal stemmen binnen de vereniging van eigenaren wordt meestal bepaald aan de hand van het aantal m² dat een eigenaar bezit.
Water en elektra: Uiteraard is dit sterk afhankelijk van hoe de woning gebruikt wordt. Indien men het gehele jaar aanwezig is, komt het bij normaal gebruik ongeveer neer op € 100,- per maand. Indien de woning slechts voor vakanties is bestemd is dit veel minder.
Basura (reinigingsheffing): Dit bedrag is per gemeente verschillend, maar komt meestal neer op een bedrag van rond de € 400,- per jaar.
Verzekering: Afhankelijk van de waarde van de woning, de ligging, de beveiliging, etc. kost een inboedel- en opstalverzekering bij benadering vanaf € 200,- per jaar.

Doorlopende dienstverlening
Onze dienstverlening is met het passeren van de koopakte niet afgelopen. Mochten er in een later stadium problemen ontstaan, dan kunt u altijd een beroep op ons doen voor advies en, daar waar mogelijk, ondersteuning en bemiddeling.